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【物件紹介】千葉県物件のご紹介(フルローン・オーバーローン可)

2013年3月3日 更新

平素より大変お世話になっております。
フリーダムインベストメンツの村山です。

 

先日、弊社営業マン総出で不動産マネジメントフォーラム2013に参加して参りました。

月刊プロパティマネジメントを発行している企業主催のフォーラムで、第一線で活躍されているプレイヤーやアナリストから不動産市場に対する見識を聞くことができます。

各人の市場への見方は様々でしたが、共通していたのが不動産市場に対する前向きな予想でした。

既に昨年から不動産への需要が高まっていると感じておりましたが、今後ますます盛り上がりを見せていくようです。

このような中では冷静な判断力を失わず、いい流れに乗り遅れない行動力が求められるのではないでしょうか。

忙しい3月になりましたが、皆様も優良情報をお見逃し無いようにして下さい。

 

さて、本日は弊社メルマガ会員の皆様に物件のご紹介をさせて頂きます。

早速物件紹介に移りたいところですが、その前に弊社売主物件と通常の仲介物件の違い(メリット)をお伝え致します。

 

1、仲介手数料:なし

 当該物件が通常の仲介物件であれば物件価格の3%約430万円の仲介手数料がかかります。

 

2、大規模修繕済:屋上防水工事、外壁塗装、共用部補修、空室部リノベーション、その他諸々

 通常の仲介物件であれば、取得後に大規模修繕費の資金を調達する苦労が付きまといますが弊社売主物件は

 その必要がありませんので出費が抑えられます。

 

3、瑕疵担保責任弊社2年間負担:通常の仲介物件の売主が宅建業者でない場合、瑕疵担保責任は免責となります。

 従って、瑕疵があった場合でも修繕に関わる出費はございません。

 

4、ファイナンスアレンジ付き:銀行担当者と綿密なすり合わせを行っておりますので、

 フルローンによる商品化ができ、自己資金を低く抑えることができます。

 例えば通常の仲介物件は、持ち込む銀行・お客様の御属性にもよりますが、

 一般的には最低でも物件価格の15%~ 16%の自己資金を求められます。
 内訳は頭金10%仲介手数料3%登記費用+火災保険で2%~3%必要です。

 

5、空室保証付き:弊社の責任において、空室部分の想定賃料を6カ月間保証致します。
 想定賃料も近隣の賃貸仲介会社への聞き込みをしたうえで設定しておりますので、信憑性があります。

 逆に、通常の仲介物件に空室保証がなく、想定賃料の信憑性も低いということになります。

 

【総括】

1、仲介手数料0円

2、大規模修繕済

3、瑕疵担保責任2年間負担

4、ファイナンスアレンジ付き

5、空室の家賃保証付

 

以上、売主物件と仲介物件の違いをご説明いたしました。

それでは本題の物件紹介をさせて頂きます。

 

今回ご紹介する物件は、人気の一都三県に属する千葉県の物件です。
概要は以下になります。

【所在地】千葉県某市
【土地】348.28㎡
【延べ床】1050.65㎡
【構造】RC造、6階建て
【築年】平成2年築
【利回り】10.93%
【物件価格】約1億5000万円
【年収】1,490万円

JR『某』駅 徒歩7分

東京駅まで一本で行ける特急列車も有り(所要時間一時間弱)

 

【間取り内訳】
2DK×4
2LDK×4
3DK×5
3LDK×4
店舗×2 

某地銀にてフルローン、オーバーローン可能

路線価:31,000円

 

【弊社修繕工事内容】
室内フルリフォーム
外壁塗装、屋上防水
その他諸々

 

【周辺環境】
コンビニ、スーパー等生活に必要なものは物件周辺に揃っていますし、幹線道路もすぐ近くを走っています。
お昼時は近隣レストランが混雑しており、ファミリーの方々にとって住みやすい環境であることが伺えます。

●当該物件からの距離
・駅536m
・ファミリーマート354m
・サンエブリー(スーパー)191m
・デニーズ224m
・駅前郵便局477m
・京葉銀行 111m
・千葉銀行 237m
・りそな銀行391m
・内科141m
・耳鼻咽喉科医院188m
・クリーニング182m
・保育園584m
・小学校263m

 

【主要駅へのアクセス】
・千葉…38分
・蘇我…31分
・東京…56分(特急利用)
・船橋…66分(乗換1回)

 

【当該物件の強み】

1)競合が少ない
 本物件のターゲットは属性の高めなサラリーマンです。
 駅から近く、広い間取りのファミリー物件は多くありませんのでそれだけでも競合の少ない物件と言えます。
 また、ターゲット層の方々は「茂原で働きながら週一回電車で都心本社に行く」という行動特性がある為、

 駅近で綺麗な物件に対するニーズがあります。
 一方、茂原エリアのオーナーさんは昔ながらの考え方をする人が多く、

 フルリノベーションで綺麗になっている物件は稀です。
 弊社でリノベーションを行うことで清潔感を出せば、競合する中古RCマンションとの差別化ができます。
 また、新築で綺麗な物件に対しては家賃設定で勝負し、ターゲット層の重複を避けることができます。

 

2)製造業の新規参入
 物件近隣にジャパンディスプレイ社の茂原工場があり、新たに稼働を始めています。
 リーマンショックによる景気低迷期には当該エリアでも製造業の低迷が見られましたが、

 再び製造業の工場が戻ってきた状況です。
 これによって既に賃貸需要も増加し始めており、街の活況も戻ってくると考えられます。

 

3)減価償却を多く取れる
 本物件の土地・建物比率は約1:9と建物の割合が非常に大きく、減価償却費を多くとることができます。
 一都三県の物件であれば通常5:5程度の割合が多いのに対し、節税メリットが期待できる物件です。
 目に見えない部分で効果を発揮する減価償却費は大きなメリットでしょう。

 

【総括】

本物件の強みは何と言っても競合の少なさです。

不動産経営のポイントは『入居がつくかどうか』につきますが、当該エリアにはそもそも競合が多くありません。

それに加えてリノベーション・家賃設定による競合との差別化を図っておりますので、さらに競争力を高めることができます。

的確なターゲティングとリーシングプランを立てることで、オンリーワンになれる物件と言えるでしょう。

また、本物件は建物の比率が大きく、減価償却費を多くとることができます。

加えて、フルローン・オーバーローンが可能ですので、節税メリットが欲しい方・自己資金を抑えたい方にお勧めの物件です。

尚、当該年収700万円からチャレンジ可能です。

競合の少なさ・節税効果・少額自己資金と非常にメリットの多い物件です。

皆様からのお問い合わせをお待ちしております。