【コラム】消費増税見送り決定、増税前の不動産投資ってお得なの？～後編～

前編では、増税前の不動産市況を前回の増税前の市況を参考に予想いたしました。

今回の後編は、増税前のメリットや注意点を一緒に確認しましょう。

増税前って結局お得なの？

なんといっても費用面は「増税前が断然お得」！

・居住用の賃料は非課税。増税前後で同じ賃料で入居し続けるとしたならば、増税前に投資用物件を購入する方が、初期投資金額が増税後より低いため表面利回りは高くなります。利回りは銀行の融資担当者がチェックするポイントでもあります。

・増税後は修繕費に課税される消費税の負担が増えます。弊社のように大規模修繕を終えた状態で物件のお引渡しをしている場合はあまり当てはまりませんが、一般的に物件は契約時の現状のままで引き渡されることが多いため、いずれにせよ修繕費の負担が必要なのであれば断然増税前の方が良いですよね。

注意すべき点

ずばり「早めのアクション」と「どんな会社（売主）から買うか」！

・駆け込み需要により増税直前は修繕などの工事費用が高騰する可能性も。余裕を持ってアクションすることが大切です。弊社のように大規模修繕済みの物件を販売している会社から購入することも得策と言えます。

新築も同様に建築費用がアップする傾向があります。新築の場合は価格が落ち着いている時期に建築できたとしても入居者0からスタートのため、消費税10%施行後も何室かは空室のままということも…。新築とはいえ、増税後は賃料を抑えないと入居が付きづらい傾向があるので、この時期は既に入居者がついている中古物件がおすすめです。

・増税後、消費者の財布から出ていくお金は増えるものの、入ってくるお金（給与）はなかなか上がらないのが現状です。増税直後は安い賃料を求めて退去が多くなることも考えられます。そこでおすすめなのが一定期間の空室保証のある会社です。空室保証期間の間に管理会社との連携を強め、賃料をなるべく下げずに入居が付く仕組みを目指しましょう。

・増税後は安い賃料を求めた退去が増えると言われるものの、「大学付近で単身者向けマンションが多いエリアで貴重なファミリータイプ物件」、「駐車場が少ないエリアでマンション内に駐車場が整備されている物件」などは増税後でも比較的入居者は賃料に納得しているケースが多いようです。こういった値下がりしないような需要の高いエリアを事前調査でしっかりと把握している会社からの購入をおすすめします。

まとめ

一見、不動産投資にとって費用面でのメリットが大きく見える今回の消費増税見送りの決定。不動産投資を検討している場合は、早くアクションを起こすことが得策となるとお伝えしましたが、注意すべき点があるのも事実です。

増税前に不動産の購入をご検討されている方は、以下のポイントをチェックしてみてください。

「どんな会社（売主）から買うか」

・大規模修繕済みの物件を提供している会社

・空室保証などの満室経営のサポートを提供している会社

・徹底したエリアマーケティング・事前調査を行っている会社

・市況をよく理解した会社（金融機関様、工事の施工会社様、賃貸管理会社様、実際に今購入した投資家様の生の声を理解している会社）

信頼して相談できる不動産会社を投資のパートナーとして見つけておきましょう。

「金融機関の融資状況は？」「このエリアの入居状況は？」「工事費用って上がっているの？」など色々とヒアリングをしてみると、ご自身の現在の状況と不動産投資市況、そして増税前という経済状況に鑑みて最適な判断をできるのではないでしょうか？

「早めのアクション」

・増税直前は駆け込み需要で良い物件はすぐ売れてしまう、早めのアクションを

・欲しいタイミングで良い物件に買付を入れるには、事前の準備が必要

増税直前は駆け込み需要で条件の良い物件がすぐに売れてしまい、思うような物件を思うような条件で取得しづらくなる可能性あります。

「せっかく良い物件を見つけたのに、準備不足で買付ができない」そんなことがないように、今から準備を始めましょう。

まずは、弊社フリーダムインベストメンツやご自身が信頼できる会社に相談をしてみてください。

フリーダムインベストメンツでは、不動産投資に関するご相談を受け付けております。

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